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楼市开始“煮温水”,今年该不该“咬牙买房”?

新闻专递 | 发布时间: 2020-9-14 04:14| 查看数: 628| 评论数: 0|帖子模式

2020年,有专家称是过去十年楼市最差年份,这话虽然有夸张的成分,但也基本符合事实。今年的确是过去十年房地产增加值最少的一年,尤其是第一季度,堪称开发商、投资客的至暗时刻,因为彼时迎来了黑天鹅和银保监、央行的金融大收紧。不仅房企、高杠杆投资客的钱袋子遭到了洗劫,成交量也大幅度缩水,颗粒无收。

也正因如此,直接导致了上半年三百多家中小房企破产倒闭,更让数万高杠杆投资客捉襟见肘,在断供破产的边缘痛苦支撑。相信很多投资炒房客在回忆起2020年上半年时,依然惊魂未定。


好在疫情及时过去,从4月份之后,楼市开始回暖,让开发商和炒房客的处境稍微缓和了一些,本以为接下来的日子应该都是丰收的季节。可惜好景不长,国家对于楼市的调控升级,先是7月份,杭州、东莞、宁波、深圳、无锡等10多个城市升级了调控,迎来了史上最严调控。

紧接着是在8月份,央行、住建部等主管部门频频召开房地产座谈会,强调要严控资金违规流入房地产,并设置三道红线,加强对房企的融资监管,所以目前房企普遍面临现金流压力,大概率会以降价冲量。

其实从数据我们就可见一斑。根据58同城、安居客发布2020年《8月国民安居指数报告》,报告显示,2020年8月全国重点监测67城新房在线均价16481元/㎡,环比下跌0.14%,其中33城新房在线均价环比下跌。二手房挂牌均价15683元/㎡,环比下跌0.55%,全国67城中有48城二手房挂牌均价出现环比下跌情形。新房市场,8月份全国找房热度延续上月热情,环比上涨4.3%;二手房市场虽然全国新增挂牌房源量环比下跌4.8%,但上海和广州新增挂牌房源量环比涨幅均超过7%。

可见,现在的楼市开始进入煮温水模式,处于不上不下,房价处于微涨微跌的时候。那这个时候购房者该如何选择呢?该不该咬牙买房呢?我们不妨来听下大佬们的看法,再结合当下楼市的形势分析一番。


01

众所周知,早从2013年,李嘉诚就开始不断抛售房产,最近几年,抛售速度更是不断加快。2019年,他以40亿元,把大连某项目卖给融创集团。今年7月,他又以38亿元,把成都某项目卖给了禹洲集团。面对不断抛售房产的动作,他向外界透露:现在楼市的价格太高,老百姓难以承受,投资房地产的公司也会有风险,我一生的原则就是不会去赚最后一个铜板。


那李嘉诚这个看法靠谱吗?我个人认为还是比较靠谱的。

首先,楼市调控不会放松,长效机制稳步实施,房地产市场或许正在告别周期论

要知道,在今年国家还再三明确定调不会把房地产作为短期刺激经济的手段,这意味着房地产很可能打破调控两三年就会大幅松绑的惯例。另一方面,从调控措施看,限购、限价等政策继续执行,加码升级现象仍不时出现,同时房地产税、共有产权、租赁住房等长效措施也在加快推进,这意味着房地产长效机制正式确立之前,楼市调控几乎不会大幅度放松。

因此,可以预计,未来5年调控都不会退出,楼市周期论也不再成立,长效机制呼之欲出。

其次,人口结构改变,老龄化加剧。

以日本为例,根据日本总务部调查显示,早在2014年,日本全国住宅总量达到了6063万户,其中闲置空房高达820万户。

为何会出现这种情况?就是因为老龄化的加剧导致的,每个老人死后,房子就会空出来。而日本的出生率又在逐渐降低,因此,一代代传承下来,基本现在每个年轻人都有2-3套房子。

中国的话,目前也在面临这种情况,出生率和结婚率连续每年不断降低,已经低于国际标准。而老龄化正在加剧。所以,中国未来大概率会出现日本这种情况。


最后,住房存量饱和,存在供过于求的情况。

根据统计,我们国家的住宅,从1998年的200万套,到2018年的3.6亿套。基本已经能够满足30亿人居住,而且还没把小产权房计算在内。就算这3.6亿套房子,50%都在偏远的地方好吧,那也有1.8亿套,能够满足15亿人的居住。

最重要的是,每年还在不断入市1000万套,按照这种速度下去,房子存量现象只会进一步放大。其实,生活在三四线城市的小伙伴们,对于这个现象可能更有感触。

因此,我们可以得知,与过去的高歌猛进相比,如今的房地产或许真的开始走下坡路了,闭眼买房赚钱的日子已经一去不复返了,至少想要赚钱没那么容易了。


02 那今年该不该咬牙买房呢?

对于这个观点,笔者还是保持一贯来的看法。对于多套房群体来说,房子宜精不宜多。因为随着住房存量供过于求,新生人口减少,未来二手房的存量只会越来越高,房子越来越难卖。以重庆为例,去年的二手挂盘量才4万套,今年整整16万套,涨了4倍,而且有价无市。

所以说,未来房子不是越多越好,尤其是买到一些地段差的房子,比如海景房、郊区房、公寓等房子,未来很长一段时间都难卖,会增加持有成本。


那对于还没买房的人来说,则应该尽快上车。因为对于你们来说,要么租,要么买,无非两种选择。那如果有足够的资金,为何不选择买呢?当然,也不是让你们乱买,最好是选择在那些人口净流入的城市,此类城市的房产依然有保值增值的空间。

总而言之,在今年起,买房要多加考虑,楼市已经进入惨烈的二八时代,未来能在楼市赚钱的人变得极少数了。


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