本帖最后由 蚂蚁 于 2018-6-13 08:40 编辑
各位朋友大家好，最近很多朋友与我们联系，希望了解更多关于美国房地产（如不特殊注明，以一下均指居民出租物业）的一些信息。在这里就我们美国的案例和经验进行简单的介绍，希望对大家有所帮助。由于本人也是初学者，专业知识有限，错误在所难免，不足之处请见谅。
我们一个小的group都是开店朋友圈的，平时在一起玩的比较多的那种，大家都比较了解，信任度比较大。2015年底受前辈的指导和劝告，开始了美国房地产生意的步伐。由于都是做店的，平时对房地产了解的都不多，更不用说美国的房地产了。所以我们首先进行了长时间的考察和参观，先后多次驱车去美国不同城市了解情况，同时有幸在前辈的物业参观考察并获得他们第一手宝贵的经验。通过考察逐渐对美国房地产生意有了初步认识（包括法律方面）。当时总结的主要经验如下：
1. 美国房地产的容量巨大，人口差不多是加拿大的十倍。 品种与加拿大差别也不大，我们考虑的重点是出租物业上， 包括Singlefamily，Multifamily，商业中心，办公室中心，还有工业厂房出租等等，交易频繁，具有巨大的商机。
2. 对于出租物业，主要回报集中在两个方面。 一个是日常租金收入，这个可以保证稳定的现金流回报。 另一个是物业升值带来的回报,这部分是通过交易实现的。这里需要特别说明的是美国物业价值和物业的净收入是成比例的。这里有个概念就是capitalization rate（投资回报率, 简称Cap Rate），一般用百分比表示(XX%), 通俗讲就是物业还贷款前的净收入除以物业的价值。对于不同城市，不同行业Cap Rate是不同的。例如纽约的出租物业Cap Rate 只有1-3%，三四线城市可以高达15%。看似简单，但是里面的精髓不是人人能够理解的。下面我们看一个例子。
市场上一个出租物业，给出贷款前的纯收入是20万，如果此行业此时的Cap Rate 是5%，那么这个物业的售价差不多是： 20万/5% = 400万。假如你有办法把净收入提高25万/年，当你出售此物也的时候即使Cap Rate 仍然保持5%，那么售价将变成 25万/5% = 500万。这5万的收入带来了物业的100万升值。
3. 如何增加净收益呢？一般我们选择有发展潜力的城市。 这样租金每年会有自然增长，2-5%不等。最关键的还是管理水平的提高，既要开源也要截流，这里面的办法很多，不累述。
4. 为什么选择美国而不是蒙特利尔？全世界任何地方都可以做房地产！！！什么时候做都不晚！！！选择美国有几个主要原因，首先是租售比比较合理，也就是房价相对较低；偿还了银行的贷款后还有可观的现金流（8%到10%的现金对现金比例）其次是美国法律更好的保护了业主的合法权益（不交租金一个月内可以把租户赶走）；第三我们选择的城市人口增长，刚性出租物业需求，房租一直在上涨的；最后是感觉美国经济发展健康，房地产还有上升空间。
5. 房地产风险？ 投资就存在风险，房地产不是例外。风险与收益并存，入者请谨慎。现阶段我们能做到出租物业的净收益为8-10%（按照现金投入计算，已经扣除贷款本金和利息），有足够大的空间抵御利率上涨的风险。如果严重经济危机来临，房价触底，想办法over贷款，还有机会等待危机结束。
6. 关于我们Group。2016年10月份closing一套物业， 共计88个单元，240万元（50%）贷款， 另加10万元装修改造，自己团队管理物业。经过近2年的操作，积累了宝贵的管理经验和一套人才队伍，相关资源如法律，会计，材料供应，维护形成了完善的配套队伍。毛收入从当初的48万元增长到现在的61万元，扣除全部开销包括本金和利息后，给股东保持着10% 的分红（对投入现金比例）。正挂牌销售，已经offering，价格390万。这样很快会进行的下一个项目，并且银行已经同意发放更大比例的贷款。能够获得中等规模的物业。
先简单分享到这， 欢迎有兴趣的朋友讨论指正， 如有必要可以组建一个微信讨论组。再次感谢带我们进门的前辈们。
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发表于 2018-6-13 08:38:45
发表于 2018-6-13 09:02:00
