本帖最后由 蚂蚁 于 2018-6-13 08:40 编辑
各位朋友大家好,最近很多朋友与我们联系,希望了解更多关于美国房地产(如不特殊注明,以一下均指居民出租物业)的一些信息。在这里就我们美国的案例和经验进行简单的介绍,希望对大家有所帮助。由于本人也是初学者,专业知识有限,错误在所难免,不足之处请见谅。
我们一个小的group都是开店朋友圈的,平时在一起玩的比较多的那种,大家都比较了解,信任度比较大。2015年底受前辈的指导和劝告,开始了美国房地产生意的步伐。由于都是做店的,平时对房地产了解的都不多,更不用说美国的房地产了。所以我们首先进行了长时间的考察和参观,先后多次驱车去美国不同城市了解情况,同时有幸在前辈的物业参观考察并获得他们第一手宝贵的经验。通过考察逐渐对美国房地产生意有了初步认识(包括法律方面)。当时总结的主要经验如下:
1. 美国房地产的容量巨大,人口差不多是加拿大的十倍。 品种与加拿大差别也不大,我们考虑的重点是出租物业上, 包括Singlefamily,Multifamily,商业中心,办公室中心,还有工业厂房出租等等,交易频繁,具有巨大的商机。
2. 对于出租物业,主要回报集中在两个方面。 一个是日常租金收入,这个可以保证稳定的现金流回报。 另一个是物业升值带来的回报,这部分是通过交易实现的。这里需要特别说明的是美国物业价值和物业的净收入是成比例的。这里有个概念就是capitalization rate(投资回报率, 简称Cap Rate),一般用百分比表示(XX%), 通俗讲就是物业还贷款前的净收入除以物业的价值。对于不同城市,不同行业Cap Rate是不同的。例如纽约的出租物业Cap Rate 只有1-3%,三四线城市可以高达15%。看似简单,但是里面的精髓不是人人能够理解的。下面我们看一个例子。
市场上一个出租物业,给出贷款前的纯收入是20万,如果此行业此时的Cap Rate 是5%,那么这个物业的售价差不多是: 20万/5% = 400万。假如你有办法把净收入提高25万/年,当你出售此物也的时候即使Cap Rate 仍然保持5%,那么售价将变成 25万/5% = 500万。这5万的收入带来了物业的100万升值。
3. 如何增加净收益呢?一般我们选择有发展潜力的城市。 这样租金每年会有自然增长,2-5%不等。最关键的还是管理水平的提高,既要开源也要截流,这里面的办法很多,不累述。
4. 为什么选择美国而不是蒙特利尔?全世界任何地方都可以做房地产!!!什么时候做都不晚!!!选择美国有几个主要原因,首先是租售比比较合理,也就是房价相对较低;偿还了银行的贷款后还有可观的现金流(8%到10%的现金对现金比例)其次是美国法律更好的保护了业主的合法权益(不交租金一个月内可以把租户赶走);第三我们选择的城市人口增长,刚性出租物业需求,房租一直在上涨的;最后是感觉美国经济发展健康,房地产还有上升空间。
5. 房地产风险? 投资就存在风险,房地产不是例外。风险与收益并存,入者请谨慎。现阶段我们能做到出租物业的净收益为8-10%(按照现金投入计算,已经扣除贷款本金和利息),有足够大的空间抵御利率上涨的风险。如果严重经济危机来临,房价触底,想办法over贷款,还有机会等待危机结束。
6. 关于我们Group。2016年10月份closing一套物业, 共计88个单元,240万元(50%)贷款, 另加10万元装修改造,自己团队管理物业。经过近2年的操作,积累了宝贵的管理经验和一套人才队伍,相关资源如法律,会计,材料供应,维护形成了完善的配套队伍。毛收入从当初的48万元增长到现在的61万元,扣除全部开销包括本金和利息后,给股东保持着10% 的分红(对投入现金比例)。正挂牌销售,已经offering,价格390万。这样很快会进行的下一个项目,并且银行已经同意发放更大比例的贷款。能够获得中等规模的物业。
先简单分享到这, 欢迎有兴趣的朋友讨论指正, 如有必要可以组建一个微信讨论组。再次感谢带我们进门的前辈们。
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