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美国出租物业经验分享 [复制链接]

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发表于 2018-6-13 08:38:45 |显示全部楼层
本帖最后由 蚂蚁 于 2018-6-13 08:40 编辑

各位朋友大家好,最近很多朋友与我们联系,希望了解更多关于美国房地产(如不特殊注明,以一下均指居民出租物业)的一些信息。在这里就我们美国的案例和经验进行简单的介绍,希望对大家有所帮助。由于本人也是初学者,专业知识有限,错误在所难免,不足之处请见谅。



我们一个小的group都是开店朋友圈的,平时在一起玩的比较多的那种,大家都比较了解,信任度比较大。2015年底受前辈的指导和劝告,开始了美国房地产生意的步伐。由于都是做店的,平时对房地产了解的都不多,更不用说美国的房地产了。所以我们首先进行了长时间的考察和参观,先后多次驱车去美国不同城市了解情况,同时有幸在前辈的物业参观考察并获得他们第一手宝贵的经验。通过考察逐渐对美国房地产生意有了初步认识(包括法律方面)。当时总结的主要经验如下:



1. 美国房地产的容量巨大,人口差不多是加拿大的十倍。 品种与加拿大差别也不大,我们考虑的重点是出租物业上, 包括SinglefamilyMultifamily,商业中心,办公室中心,还有工业厂房出租等等,交易频繁,具有巨大的商机。


2. 对于出租物业,主要回报集中在两个方面。 一个是日常租金收入,这个可以保证稳定的现金流回报。 另一个是物业升值带来的回报,这部分是通过交易实现的。这里需要特别说明的是美国物业价值和物业的净收入是成比例的。这里有个概念就是capitalization rate(投资回报率, 简称Cap Rate),一般用百分比表示(XX%), 通俗讲就是物业还贷款前的净收入除以物业的价值。对于不同城市,不同行业Cap Rate是不同的。例如纽约的出租物业Cap Rate 只有1-3%,三四线城市可以高达15%。看似简单,但是里面的精髓不是人人能够理解的。下面我们看一个例子。



市场上一个出租物业,给出贷款前的纯收入是20万,如果此行业此时的Cap Rate 5%,那么这个物业的售价差不多是: 20/5% = 400万。假如你有办法把净收入提高25/年,当你出售此物也的时候即使Cap Rate 仍然保持5%,那么售价将变成 25/5% = 500万。这5万的收入带来了物业的100万升值。



3. 如何增加净收益呢?一般我们选择有发展潜力的城市。 这样租金每年会有自然增长,2-5%不等。最关键的还是管理水平的提高,既要开源也要截流,这里面的办法很多,不累述。



4. 为什么选择美国而不是蒙特利尔?全世界任何地方都可以做房地产!!!什么时候做都不晚!!!选择美国有几个主要原因,首先是租售比比较合理,也就是房价相对较低;偿还了银行的贷款后还有可观的现金流(8%10%的现金对现金比例)其次是美国法律更好的保护了业主的合法权益(不交租金一个月内可以把租户赶走);第三我们选择的城市人口增长,刚性出租物业需求,房租一直在上涨的;最后是感觉美国经济发展健康,房地产还有上升空间。



5. 房地产风险? 投资就存在风险,房地产不是例外。风险与收益并存,入者请谨慎。现阶段我们能做到出租物业的净收益为8-10%(按照现金投入计算,已经扣除贷款本金和利息),有足够大的空间抵御利率上涨的风险。如果严重经济危机来临,房价触底,想办法over贷款,还有机会等待危机结束。



6. 关于我们Group201610月份closing一套物业, 共计88个单元,240万元(50%)贷款, 另加10万元装修改造,自己团队管理物业。经过近2年的操作,积累了宝贵的管理经验和一套人才队伍,相关资源如法律,会计,材料供应,维护形成了完善的配套队伍。毛收入从当初的48万元增长到现在的61万元,扣除全部开销包括本金和利息后,给股东保持着10% 的分红(对投入现金比例)。正挂牌销售,已经offering,价格390万。这样很快会进行的下一个项目,并且银行已经同意发放更大比例的贷款。能够获得中等规模的物业。



先简单分享到这 欢迎有兴趣的朋友讨论指正, 如有必要可以组建一个微信讨论组。再次感谢带我们进门的前辈们。


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喜欢打扑克 打麻将 喝酒 侃大山的黑蚂蚁

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发表于 2018-6-13 09:02:00 |显示全部楼层
多谢无私介绍,dep联盟大当家的风范犹在

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发表于 2018-6-13 09:21:15 |显示全部楼层
前辈能不能讲讲去美国贷款的步骤和注意事项,多谢了

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发表于 2018-6-13 09:41:13 |显示全部楼层
3900000-2500000=1400000 , 2年收益率56%,不算租金。非常可观。

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发表于 2018-6-13 09:42:32 |显示全部楼层
组个微信群吧!

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发表于 2018-6-13 09:44:39 |显示全部楼层
有兴趣

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发表于 2018-6-13 09:51:38 |显示全部楼层
楼主介绍一下房租怎么交税的,卖房收益怎么交税?

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发表于 2018-6-13 12:33:16 |显示全部楼层
感兴趣,谢谢分享。

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发表于 2018-6-13 12:47:12 |显示全部楼层
老旧不闻老会长音讯,原来南去发财。
求群号,加我。

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发表于 2018-6-13 18:54:56 |显示全部楼层
dragongirl88 发表于 2018-6-13 09:51
楼主介绍一下房租怎么交税的,卖房收益怎么交税?

房租交税大约在15%。美国交的部分
收益在半年内继续投入房地产,可以延后交税
仔细观察,独立思考

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发表于 2018-6-13 19:02:03 |显示全部楼层
心_随 发表于 2018-6-13 18:54
房租交税大约在15%。美国交的部分
收益在半年内继续投入房地产,可以延后交税 ...

谢谢!
你们在哪个城市?
卖房收益缴税不延迟的话%多少?

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发表于 2018-6-13 19:03:57 |显示全部楼层
加拿大人在美国买房子有什么要求吗?加拿大人好贷款吗?

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发表于 2018-6-13 19:10:17 |显示全部楼层
dragongirl88 发表于 2018-6-13 19:02
谢谢!
你们在哪个城市?
卖房收益缴税不延迟的话%多少?

好像是25%。
不对的话请蚂蚁纠正。
现在在亚特兰大。
仔细观察,独立思考

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发表于 2018-6-13 19:12:21 |显示全部楼层
心_随 发表于 2018-6-13 19:10
好像是25%。
不对的话请蚂蚁纠正。
现在在亚特兰大。

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发表于 2018-6-13 19:27:24 |显示全部楼层
房租收入是不是海外收入,还要不要在加拿大报税?
我们都是神枪手,每一个子弹消灭一个战友!

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发表于 2018-6-13 19:41:22 |显示全部楼层
保税是肯定的。
仔细观察,独立思考

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发表于 2018-6-14 08:04:03 |显示全部楼层
climent 发表于 2018-6-13 09:41
3900000-2500000=1400000 , 2年收益率56%,不算租金。非常可观。

你这个算法。。。。要真这样,蚂蚁就乐死了。

你不算他负债的???

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发表于 2018-6-14 08:04:14 |显示全部楼层
这是要组第二梯队的节奏?

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发表于 2018-6-14 12:03:49 |显示全部楼层
求微信,求加入

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发表于 2018-6-14 12:33:32 |显示全部楼层
我觉得是在找接盘侠

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